Exemple fictif : bien, adresse et chiffres inventés pour la démonstration.
Exemple d'analyse d'annonce
Maison de 120 m² à Ville-Exemple
Prix demandé : 595 000 €
L'essentiel
Prix
Dans le marché
Prix demandé 4 958 €/m² ; ventes comparables autour du bien : 5 091 €/m².
Voir les ventes autour : PrixAnnonce
En ligne depuis au moins 41 jours
Date indiquée par l'annonce.
Voir l'annonce : AnnonceAdresse probable
12 rue de l'Exemple, Ville-Exemple
Adresse probable, à confirmer · confiance forte. Dernière vente enregistrée ici : juin 2016, 390 000 €.
Voir l'adresse : Adresse probableÉnergie
Étiquette D
Climat B. Coût indicatif : 1 600 € à 2 200 € par an.
Voir le diagnostic : ÉnergieFinancement
≈ 3 066 €/mois
sur 25 ans à 3,40 %, assurance comprise · hypothèses modifiables
Voir le financement : FinancementLocation
≈ 1 620 €/mois pour 120 m² charges comprises
Loyer indicatif de la commune · loyers d'annonce
Voir la location : Location
Ce que dit l'annonce
Les valeurs lues dans l'annonce (fictive). Dans une vraie analyse, une valeur fausse ou manquante se corrige ici.
- Type de bien
- MaisonExemple fictif
- Prix demandé
- 595 000 € (honoraires à la charge du vendeur)Exemple fictif
- Surface habitable
- 120 m²Exemple fictif
- Terrain
- 410 m²Exemple fictif
- Pièces
- 5Exemple fictif
- Chambres
- 4Exemple fictif
- Commune
- Ville-ExempleExemple fictif
- Secteur indiqué
- non trouvé dans l'annonce
- Étiquette énergie
- D (214 kWh/m²/an)Exemple fictif
- Étiquette climat
- B (11 kg CO₂/m²/an)Exemple fictif
- Dépenses d'énergie estimées
- 1 600 € à 2 200 € par anExemple fictif
- Chauffage
- GazExemple fictif
- Année de construction
- 1965Exemple fictif
- Taxe foncière
- 1 850 € par anExemple fictif
Ancienneté et prix de l'annonce
Ce que l'annonce indique elle-même et l'évolution de son prix, datée. Ce n'est pas l'historique complet de l'annonce.
- Date de publication indiquée par le site de l'annonce : 09/09/2026 (il y a 41 jours). Une annonce republiée peut afficher une date plus récente.
- Dernière mise à jour indiquée : 11/10/2026.
- Prix précédent indiqué par l'annonce : 615 000 € (−20 000 €, −3,3 %).
- Exclusivité mentionnée dans l'annonce.
Prix fictifs de l'exempleExemple fictif
- 12/09/2026 → 30/09/2026 : 615 000 € honoraires inclus
- 08/10/2026 → 20/10/2026 (aujourd'hui) : 595 000 € honoraires inclus — baisse de 20 000 € (−3,3 %)
Première lecture sur Immetris : 12/09/2026.
Les ventes autour du bien
Les ventes fictives de l'exemple, comparables au bien. Dans une vraie analyse : des prix réellement payés, pas des prix d'annonce.
Ventes de Ville-Exemple
Référence du secteur
- Prix au m² de référence
- 5 091 €/m²
- repère tiré des ventes comparables
- Zone de prix du secteur
- 4 485 €/m² à 5 220 €/m²
- écart habituel entre les biens du secteur
- Ventes comparables
- 12
- Ventes conclues
- de déc. 2023 à mai 2026
- Référence pour 120 m²
- 611 000 €
- un repère tiré des ventes de l'exemple, pas une expertise
| Vendu en | Distance | Type | Surface | Pièces | Prix de vente | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avr. 2024 | 140 m | Maison | 103 m² | 4 | 454 000 € | 4 408 €/m² |
| oct. 2025 | 180 m | Maison | 124 m² | 5 | 552 500 € | 4 456 €/m² |
| avr. 2025 | 460 m | Maison | 103 m² | 4 | 536 000 € | 5 204 €/m² |
| juin 2024 | 560 m | Maison | 111 m² | 4 | 485 500 € | 4 374 €/m² |
| mars 2026 | 740 m | Maison | 134 m² | 5 | 703 500 € | 5 250 €/m² |
| mai 2026 | 760 m | Maison | 114 m² | 5 | 605 000 € | 5 307 €/m² |
| oct. 2025 | 780 m | Maison | 105 m² | 4 | 547 000 € | 5 210 €/m² |
| nov. 2025 | 850 m | Maison | 104 m² | 4 | 467 500 € | 4 495 €/m² |
| déc. 2024 | 860 m | Maison | 133 m² | 5 | 668 000 € | 5 023 €/m² |
| déc. 2024 | 870 m | Maison | 119 m² | 5 | 628 500 € | 5 282 €/m² |
| déc. 2023 | 930 m | Maison | 110 m² | 4 | 567 500 € | 5 159 €/m² |
| nov. 2025 | 950 m | Maison | 113 m² | 5 | 567 500 € | 5 022 €/m² |
Surface enregistrée lors de la vente : elle peut différer de la surface habitable.
Adresse probable
12 rue de l'Exemple, Ville-Exemple
confiance forteAdresse probable, à confirmer.
Dernière vente enregistrée à cette adresse
- Vendu en
- juin 2016
- Type
- Maison
- Surface
- 118 m²
- Pièces
- 5
- Terrain
- 412 m²
- Prix de vente
- 390 000 €
- Prix au m²
- 3 305 €/m²
À confirmer : l'adresse est probable. Vente fictive de l'exemple.
Énergie
- Étiquette énergie
- D
- Étiquette climat
- B
- Consommation
- 214 kWh/m²/an
- Émissions
- 11 kg CO₂/m²/an
- Coût indicatif des énergies
- 1 600 € à 2 200 € par an
- Surface du diagnostic
- 118 m²
- Établi le
- 26/08/2025
- Valable jusqu'au
- 26/08/2035
- Chauffage
- Gaz — chaudière à condensation
- Eau chaude
- Gaz — chaudière
- Isolation
- enveloppe : moyenne ; murs : insuffisante
- Ventilation
- Ventilation mécanique simple flux
Location : aucune interdiction prévue au calendrier actuel pour cette étiquette.
Budget travaux
Ajoutez un budget de travaux, par exemple de rénovation énergétique : il est repris dans le financement, le rendement et le dossier.
Location
Règles à connaître avant une mise en location et, quand la commune est couverte, un loyer indicatif de la commune.
Loyer indicatif de la commune
Exemple fictif≈ 1 620 € par mois pour 120 m², charges comprises
Marge d'incertitude du repère : 11,50 € à 16,00 €/m² (soit 1 380 € à 1 920 € par mois pour 120 m²)
Soit 13,50 €/m² charges comprises
Repère pour un logement vide de ce type dans la commune (maison), loyers proposés à la location au trimestre fictif de l'exemple.
Repère sans réserve particulière
Ce n'est pas l'estimation de ce logement : état, étage, extérieur, étiquette énergie et ameublement ne sont pas pris en compte. Le repère comprend les charges ; un bail indique le loyer hors charges.
Règles de location dans la commune
Exemple fictif- Zone tendue
Oui
À la relocation ou au renouvellement, la hausse du loyer est limitée (règle reconduite jusqu'au 31 juillet 2027). Préavis d'un mois pour le locataire d'un logement vide.
- Loyers encadrés
Non
- Étiquette D
Aucune interdiction de location prévue au calendrier actuel
Selon le calendrier en vigueur au 15 octobre 2026.
Règles fictives de l'exemple.
Financement
Ce que coûterait cet achat avec un crédit immobilier classique. Hypothèses modifiables, à valider avec la banque ou le courtier.
- MensualitéCalcul
3 066 €/mois
assurance comprise, sur 25 ans
- Revenus nets du foyer nécessairesCalcul
8 760 €/mois
pour rester à 35 % d'endettement, avant impôt, sans autre crédit
- Coût du créditCalcul
339 194 €
intérêts, assurance, garantie et dossier
- Frais d'acquisition estimésBarème officiel · au 1er juin 2026
45 572 €
taxes, émoluments et formalités · barème officiel au 1er juin 2026 (département 33)
Mensualité selon la durée
Les banques limitent en général l'endettement à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance comprise, et la durée à 25 ans (27 ans au plus pour un logement neuf ou des travaux d'au moins 10 % du coût), avec une part de dérogations laissée à chaque banque.
Voir le détail du calcul
- Prix
- 595 000 €
- Frais d'acquisition estimés
- 45 572 €
- Taxe départementale
- 29 750 €
- Taxe communale
- 7 140 €
- Frais d'assiette et de recouvrement
- 705,08 €
- Émoluments du notaire (TTC)
- 6 181,56 €
- Contribution de sécurité immobilière
- 595 €
- Formalités et débours (forfait estimatif)
- 1 200 €
- Travaux
- 0 €
- Garantie et dossier
- 8 709 €
- Coût total du projet
- 649 280 €
- Apport
- 60 000 €
- Montant emprunté
- 589 280 €
- Intérêts
- 286 289 €
- Assurance
- 44 196 €
- Coût total de l'opération
- 979 765 €
Montants indicatifs calculés avec les hypothèses ci-dessus : ni une offre de prêt, ni un conseil personnalisé. La banque ou le courtier confirmera le taux, l'assurance, la garantie et la capacité d'emprunt ; le notaire établit le montant exact des frais.
Investissement locatif
Pour un client investisseur : loyer, rendement et effort mensuel, avant impôt. Hypothèses modifiables.
- Loyer indicatifExemple fictif
1 620 €/mois charges comprises
repère de la commune, logement vide · indicatif, loyers d'annonce · marge d'incertitude de 1 380 à 1 920 €
Loyer hors charges retenu : 1 620 €- Rendement brutCalcul
3,0 %
loyer hors charges rapporté au coût total du projet
De 2,6 % à 3,5 % selon la marge d'incertitude du repère- Rendement net de chargesCalcul
2,4 %
après vacance, taxe foncière, assurance et entretien
- Cash-flow mensuel avant impôtCalcul
−1 746 €/mois
à compléter chaque mois par l'investisseur
Crédit : celui du bloc Financement (25 ans, 3,40 %).
La banque peut tenir compte d'une partie des loyers attendus dans le calcul de l'endettement.
Coût total du projet retenu pour les rendements : 649 280 €.
Avant impôt : aucun régime fiscal n'est appliqué (location vide ou meublée, forfait ou réel). Ce n'est pas un conseil en investissement : hypothèses à valider avec le client et ses conseils.
Pour votre rendez-vous
Les arguments que cette analyse vous donne, côté vendeur et côté acquéreur, chacun appuyé sur une donnée de l'analyse. À adapter à ce que vous savez du bien.
Prix cohérent avec les ventes proches
Le prix demandé (4 958 €/m²) est en ligne avec le prix au m² de référence des ventes proches (5 091 €/m², écart de −3 %) : un argument pour défendre le prix tel qu'il est.
Sur quoi il s'appuie :
- Prix demandé au m² : 4 958 €/m² · calcul
- Prix au m² de référence : 5 091 €/m² · calcul
Dernière vente connue à cette adresse
Vendu en juin 2016 pour 390 000 € (3 305 €/m²), soit un écart de +53 % avec le prix demandé : préparez ce qui l'explique (travaux, évolution du quartier).
Sur quoi il s'appuie :
- Dernière vente enregistrée : juin 2016 · 390 000 € · exemple fictif
- Écart avec le prix demandé : +53 % · calcul
Adresse probable : à confirmer avant d'en parler.
Baisse déjà consentie
Le prix a déjà baissé de 3,3 % : un nouvel ajustement se prépare avec les ventes proches à l'appui.
Sur quoi il s'appuie :
- Prix relevés : 615 000 € → 595 000 € · exemple fictif
Risques recensés : préparez l'état des risques
Un état des risques récent et la liste des sinistres indemnisés évitent une discussion tardive.
Sur quoi il s'appuie :
- Arrêtés de catastrophe naturelle : 2 sur la commune · exemple fictif
- Retrait-gonflement des argiles : moyen · exemple fictif
Pistes préparées automatiquement à partir des chiffres de cette analyse : vérifiez-les avant de les utiliser.
Contexte du terrain
Parcelle
- Section AB n° 0123 · 412 m²
Règles d'urbanisme
- Zone UM — Zone urbaine mixte (fictive) (PLU)
Le règlement de la zone dit ce qui est autorisé : à lire avant tout projet de travaux ou d'extension.
Risques recensés
- Retrait-gonflement des argiles — exposition à l'emplacement : moyen
- Inondation — aucun enregistrement trouvé
- Radon — recensé sur la commune : faible
2 arrêté(s) de catastrophe naturelle sur la commune, le dernier le 07/08/2021.
Une absence d'enregistrement ne prouve pas l'absence de risque : l'état des risques remis par le vendeur fait foi.
Points à vérifier
Sols argileux à l'adresse probable
Exposition moyenne au retrait-gonflement des argiles : demandez l'état des risques et regardez les fissures pendant la visite.
Surface différente entre l'annonce et le diagnostic
120 m² dans l'annonce, 118 m² au diagnostic : demandez le mesurage.
Taxe foncière à confirmer
Montant lu dans l'annonce : demandez le dernier avis d'imposition.
Ce qu'Immetris a fait
Voir ce qu'Immetris a fait
- Lecture de l'annonce : fait
- Adresse probable : fait
- Ventes autour du bien : fait
- Énergie : fait
- Contexte : fait
Et maintenant
Collez le lien d'une vraie annonce : vous obtenez la même analyse, datée, en moins d'une minute. Puis vous téléchargez l'analyse en PDF, à vos couleurs. L'espace professionnel (dossiers et rapports à vos couleurs) ouvrira bientôt avec votre compte Immetris.
Analyser une annonceExemple fictif : bien, adresse et chiffres inventés pour la démonstration.