Méthode par comparaison, ventes DVF
Étude comparative de marché : les ventes réelles autour du bien, triées pour vous.
L'étude comparative de marché estime un bien à partir des ventes récentes de biens semblables, dans le même secteur. Immetris retrouve ces ventes dans les données publiques DVF, vous laisse choisir celles qui comparent vraiment et calcule le prix au m² médian.
Maison fictiveMarché
12 ventes retenues à 1 km · 1 écartée par l'agent
4 374 €/m²5 307 €/m²
La moitié des ventes entre 4 485 et 5 220 €/m² (zone verte), médiane au trait.
- Prix au m² médian
- 5 091 €/m²
- Référence pour 120 m²
- 611 000 €
Votre fourchette, à part
- Basse
- 565 000 €
- Centrale
- 585 000 €
- Haute
- 600 000 €
Trouver les bonnes ventes : rayon, période, surface.
Trois critères de départ, que vous pouvez modifier dans chaque dossier :
- même type de bien, maison ou appartement ;
- surface à 20 % près de celle du bien ;
- ventes des 36 derniers mois.
La recherche commence à 500 m. S'il y a moins de 5 ventes, elle passe à 1 km, puis à 3 km, et le rayon retenu est affiché. Elle ne s'élargit jamais en silence.
Maison · surface ±20 % · 36 mois
13 ventes à 1 km · 12 retenues
Référence de marché · 12 ventes retenues
Échantillon plus fourni- Prix au m² médian
- 5 091 €/m²
- Référence pour 120 m²
- 611 000 €
- La moitié des ventes entre
- 4 485 et 5 220 €/m²
- L'écart réel entre les biens, pas une marge d'erreur
Prix demandé 595 000 € : −2,6 % par rapport à la référence.
Votre fourchette
Fixée par vous, affichée à côté de la référence
- Basse
- 565 000 €
- Centrale
- 585 000 €
- Haute
- 600 000 €
Ajustement tracé : garage fermé +8 000 €
Garder ou écarter une vente, motif à l'appui.
Une vente proche n'est pas forcément comparable : travaux récents, prestations, vue, état. Vous l'écartez d'un clic et vous notez pourquoi ; le prix au m² médian se recalcule aussitôt. Dans l'exemple fictif, 25 ventes brutes ont été trouvées : 12 écartées d'office (hors période, autre type, surface trop éloignée…), 13 proposées, 1 écartée par l'agent.
| Vente | Prix au m² | |
|---|---|---|
| n° 1 · avr. 2024103 m² · 454 000 € · 140 mRetenue | 4 408 €/m² | Retenue |
| n° 2 · oct. 2025124 m² · 552 500 € · 180 mRetenue | 4 456 €/m² | Retenue |
| n° 3 · juin 2025112 m² · 512 000 € · 230 mÉcartéeMotif : prestations jugées trop différentes après examen | 4 571 €/m² | ÉcartéeMotif : prestations jugées trop différentes après examen |
| n° 4 · avr. 2025103 m² · 536 000 € · 460 mRetenue | 5 204 €/m² | Retenue |
| n° 5 · juin 2024111 m² · 485 500 € · 560 mRetenue | 4 374 €/m² | Retenue |
| n° 6 · mars 2026134 m² · 703 500 € · 740 mRetenue | 5 250 €/m² | Retenue |
| n° 7 · mai 2026114 m² · 605 000 € · 760 mRetenue | 5 307 €/m² | Retenue |
| n° 8 · oct. 2025105 m² · 547 000 € · 780 mRetenue | 5 210 €/m² | Retenue |
| n° 9 · nov. 2025104 m² · 467 500 € · 850 mRetenue | 4 495 €/m² | Retenue |
| n° 10 · déc. 2024133 m² · 668 000 € · 860 mRetenue | 5 023 €/m² | Retenue |
| n° 11 · déc. 2024119 m² · 628 500 € · 870 mRetenue | 5 282 €/m² | Retenue |
| n° 12 · déc. 2023110 m² · 567 500 € · 930 mRetenue | 5 159 €/m² | Retenue |
| n° 13 · nov. 2025113 m² · 567 500 € · 950 mRetenue | 5 022 €/m² | Retenue |
Ventes fictives de démonstration. Sur ses pages publiques, Immetris ne publie aucune vente réelle.
La méthode par comparaison, exemple chiffré.
- Le prix au m² de chaque vente retenue : 2 000, 2 400, 2 600, 3 000, 4 000 €/m² (cinq ventes fictives).
- Le prix au m² médian, la valeur du milieu : 2 600 €/m².
- Multiplié par la surface du bien (100 m²) : une référence de 260 000 €.
- La moitié des ventes se situe entre 240 000 et 300 000 € pour cette surface : c'est l'écart entre les biens, pas une marge d'erreur.
- Un prix demandé de 286 000 € est 10 % au-dessus de la référence.
Surface DVF et surface habitable : attention à l'écart.
La surface d'une vente DVF est une surface bâtie déclarée à l'administration fiscale. Elle peut différer de la surface habitable ou Carrez. Immetris ne la recopie jamais dans votre dossier et signale les écarts entre l'annonce, la surface Carrez et le DPE.
Exemple fictif : un même T3 affiche trois surfaces différentes.
- Surface habitable annoncée64 m²
- Surface Carrez (attestation)61,4 m²
- Surface du DPE66,5 m²
L'analyse de prix retient la surface Carrez ; l'écart reste signalé dans le dossier.
Combien de ventes faut-il ?
Trois paliers, affichés dans chaque dossier. Ce sont des conventions d'affichage, pas des seuils de fiabilité statistique.
Moins de 5 ventes
Données insuffisantes
Pas de fourchette automatique. Les ventes restent consultables une par une ; votre connaissance du secteur prend le relais.
De 5 à 9 ventes
Échantillon limité
La référence est affichée, avec la dispersion et l'ancienneté des ventes bien visibles.
10 ventes ou plus
Échantillon plus fourni
La référence est plus solide, mais les différences entre les biens restent à expliquer.
Présenter le résultat au vendeur.
Dans l'ordre où le vendeur peut le suivre :
- les ventes retenues, sur la carte et dans un tableau daté ;
- le prix au m² médian et la moitié centrale des ventes ;
- l'écart entre son prix et la référence ;
- votre fourchette, à part, avec ce qui la justifie.
« Les 12 maisons comparables vendues à moins d'un kilomètre ces trois dernières années se situent pour moitié entre 4 485 et 5 220 €/m². Votre prix est 2,6 % sous la référence : il est cohérent avec le marché. »
Questions fréquentes sur l'étude de marché
Comment calculer le prix au m² d'une maison avec terrain ?
On divise le prix de vente par la surface bâtie déclarée : le terrain n'entre pas dans les m², mais il pèse dans le prix. C'est pourquoi on compare des maisons de surface proche, dans le même secteur, et qu'on commente l'écart de terrain dans son avis plutôt que de l'ajouter à la formule.
Pourquoi les dernières ventes n'apparaissent-elles pas encore ?
Les ventes DVF sont publiées par l'État avec plusieurs mois de décalage, le temps que les actes soient enregistrés et traités. Les ventes des derniers mois manquent donc souvent. Immetris affiche la date de chaque vente et la période couverte : vous savez exactement sur quoi repose la référence.
Peut-on connaître le prix de vente de la maison du voisin ?
Les ventes sont publiques : le site officiel de l'État permet de les consulter sur une carte. Immetris les utilise dans vos dossiers, réservés à votre agence, mais ne publie aucune vente individuelle sur ses pages publiques. Les ventes montrées sur cette page sont fictives.
Qu'est-ce que la médiane ?
C'est la valeur du milieu quand on range les prix au m² du plus bas au plus haut : la moitié des ventes est au-dessus, l'autre moitié en dessous. Contrairement à la moyenne, une vente très chère ou très bon marché la déplace à peine. C'est la base de la référence de marché d'Immetris.
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- Exemple de rapportFeuilletez un rapport d'estimation complet, page par page : synthèse, ventes comparables, DPE, net vendeur, sources. Exemple fictif à télécharger en PDF.
- Calcul du net vendeurCe qui reste au vendeur après honoraires et remboursement du crédit, et ce que lui coûte chaque mois d'attente : calculateur en ligne et exemple chiffré.
- Préparer un rendez-vous d'estimationAvant, pendant, après : la check-list de l'agent pour arriver au rendez-vous d'estimation avec les ventes du secteur, le DPE et le net vendeur.
- MéthodologieD'où viennent les prix de vente, le DPE et les risques affichés par Immetris, comment les ventes comparables sont choisies et ce qui n'est pas calculé.
Faites votre première étude de marché sur un dossier fictif.
Changez le rayon, écartez une vente, regardez la référence bouger. Aucun compte, rien à installer.
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