Sources, méthodes de calcul et limites

1. Principes

Chaque valeur affichée indique son origine. Une donnée officielle peut être ancienne, incomplète ou mal rattachée au logement : elle est donc présentée avec sa source et sa date, et le professionnel peut la confirmer ou la corriger sans perdre la trace de la valeur d'origine.

• OfficielleOrigine : Donnée issue d'une source publique officielleDonnée issue d'une source publique officielle.
• SaisieOrigine : Valeur saisie ou déclarée par le professionnelValeur saisie ou déclarée par le professionnel.
• DocumentOrigine : Valeur issue d'un document fourniValeur issue d'un document fourni.
• CalculOrigine : Résultat calculé par Immétris à partir des données affichéesRésultat calculé par Immétris à partir des données affichées.
• HypothèseOrigine : Hypothèse modifiable, à confirmerHypothèse modifiable, à confirmer.
• DémoOrigine : Donnée fictive de démonstrationDonnée fictive de démonstration.

Une donnée manquante n'est jamais remplacée par zéro. Une valeur par défaut proposée est signalée comme hypothèse modifiable. Une zone non couverte, une source non configurée ou une source en erreur sont affichées comme telles : elles ne signifient ni « aucune vente », ni « aucun risque ».

2. Sources de données

En mode connecté, les données publiques sont lues par le serveur d'Immétris à partir de leurs points d'accès officiels, validées puis converties dans un format interne. Chaque réponse conservée porte sa date de récupération ; une valeur issue d'un cache affiche sa vraie date. En démonstration, des réponses fictives intégrées à l'application sont utilisées et étiquetées « Démo » : aucune source publique n'est interrogée.

3. Sélection des ventes comparables

La recherche automatique produit des candidats que le professionnel examine. Paramètres initiaux, modifiables dans chaque dossier :

• même type de bien (maison ou appartement) ;
• surface de la vente comprise à ±20 % de la surface d'analyse du bien ;
• ventes des 36 derniers mois avant la date de référence ;
• rayon progressif : 500 m, puis 1 km, puis 3 km, élargi seulement si moins de 5 candidats sont trouvés ; le rayon retenu est toujours affiché ;
• extension jusqu'à 10 km uniquement sur demande explicite ;
• au plus 200 candidats par recherche.

La période et la zone ne sont jamais élargies en silence pour remplir le tableau. Pour chaque recherche sont indiqués le rayon, les dates, le nombre de mutations brutes, le nombre retenu et les motifs d'exclusion :

• Vente hors de la période retenue
• Type de bien différent
• Opération non retenue par défaut (VEFA, échange, vente mixte, plusieurs logements, cas ambigu)
• Surface source absente ou non interprétable
• Surface hors de la tolérance retenue

Par défaut, seules les ventes de logements existants au périmètre interprétable entrent dans l'échantillon. Sont isolés : vente en l'état futur d'achèvement, échange, vente mixte (logement et local d'activité), ensemble de plusieurs logements, opération atypique, reconstitution ambiguë. Le prix global d'une vente de plusieurs lots n'est jamais réparti arbitrairement entre ses composants, et la valeur d'une mutation décrite sur plusieurs lignes n'est comptée qu'une fois. Les dépendances incluses dans un prix (garage, cave) sont signalées en réserve.

La surface utilisée est la surface réelle bâtie déclarée dans DVF, de nature fiscale : elle n'est jamais recopiée dans la surface habitable du dossier. Le professionnel peut inclure ou exclure chaque vente ; une exclusion peut recevoir une justification conservée dans le dossier, et la liste exacte des ventes retenues fait partie de l'instantané d'analyse.

4. Statistiques et référence de prix

La méthode est volontairement simple et reproductible : médiane non pondérée des prix au m² des ventes retenues, quartiles Q1 et Q3, puis multiplication par la surface d'analyse du bien.

prix_m2_vente          = prix de la mutation / surface de la vente
référence centrale     = médiane(prix_m2 retenus) × surface d'analyse
borne basse (Q1)       = Q1 × surface d'analyse
borne haute (Q3)       = Q3 × surface d'analyse
écart du prix demandé  = (prix demandé / référence centrale − 1) × 100

Les quartiles suivent la convention R-7 (interpolation linéaire) : sur les n valeurs triées x₀ ≤ … ≤ xₙ₋₁, h = (n − 1) × p et Q(p) = x⌊h⌋ + (h − ⌊h⌋) × (x⌊h⌋₊₁ − x⌊h⌋).

L'intervalle Q1–Q3 décrit la dispersion de l'échantillon retenu ; ce n'est pas un intervalle de confiance du prix du bien. Les divisions par zéro et les ventes non interprétables sont écartées. Le résultat global est arrondi à l'affichage, la précision étant conservée dans le calcul. Aucun taux d'évolution du marché n'est appliqué.

Ces seuils sont des conventions d'affichage, pas des garanties statistiques. Les ventes atypiques peuvent être signalées, mais aucune exclusion automatique fondée sur des quantiles n'est appliquée à un petit échantillon.

Exemple arithmétique (valeurs fictives)

Prix au m² retenus : 2 000, 2 400, 2 600, 3 000 et 4 000 €. Médiane 2 600 €/m², Q1 2 400 €/m², Q3 3 000 €/m². Pour 100 m², référence centrale 260 000 € et dispersion de l'échantillon 240 000 – 300 000 €. Un prix demandé de 286 000 € est supérieur de 10 % à la référence. Avec 5 ventes, l'échantillon est signalé comme limité.

5. Avis du professionnel

La référence issue des comparables et la fourchette retenue par le professionnel sont présentées séparément. Le professionnel définit un prix bas, central et haut ; un commentaire est exigé si son choix s'écarte de plus de 10 % de la référence.

Aucune prime ou décote universelle n'est appliquée (balcon, étage, étiquette énergétique…). Un ajustement chiffré saisi par le professionnel conserve son auteur, sa date, son montant et sa justification. L'avis n'est ni une certification, ni un prix garanti, et aucun résultat ne prétend connaître le prix minimal accepté par un vendeur.

6. Énergie, cadastre, urbanisme et risques

• DPE : recherche par numéro (ou URL officielle dont seul le numéro est extrait), sélection explicite, saisie manuelle possible avec le statut « déclaré ». Les étiquettes ne sont jamais recalculées par une formule simplifiée ; un champ absent n'est pas affiché comme zéro. Les indications réglementaires proviennent de règles datées et sourcées, ou d'un lien officiel à vérifier.
• Cadastre et urbanisme : identifiant et contour de parcelle, zones et documents trouvés. Formulation retenue : « règles et servitudes à examiner ». Aucune possibilité de construire, d'agrandir ou de diviser n'est déduite d'une intersection géographique.
• Risques : distinction entre exposition cartographique, événement historique, absence d'enregistrement et absence de couverture. Ce résumé n'est pas un état des risques réglementaire.

7. Conventions de calcul financier

Montants enregistrés en centimes entiers ; taux saisis en pourcentage et convertis explicitement en décimal ; taux annuels nominaux, taux mensuel égal au taux annuel divisé par 12. Les calculs intermédiaires restent en pleine précision ; chaque montant produit est arrondi une seule fois au centime le plus proche (demi-centime arrondi en s'éloignant de zéro), les pourcentages seulement à l'affichage. Une donnée manquante rend le total concerné incomplet : elle n'est jamais comptée pour zéro. Les frais d'acquisition sont une estimation, pas un calcul notarial ; un taux de crédit de scénario n'est pas une offre bancaire.

Acheteur

coût du projet       = prix à la charge de l'acheteur + honoraires non inclus
                       + frais d'acquisition + travaux + frais de financement + autres frais
capital à financer   = max(0, coût du projet − apport)
r = taux annuel / 12 ; n = durée en mois
mensualité hors ass. = capital × r / (1 − (1 + r)^(−n))   (si r = 0 : capital / n)
assurance mensuelle  = capital initial × taux d'assurance annuel / 12

Exemple : prix 300 000 €, frais 24 000 €, travaux 20 000 €, frais de financement 3 000 €, apport 70 000 € : coût 347 000 €, capital 277 000 €. À 3,5 % sur 240 mois, mensualité hors assurance 1 606,49 € ; assurance de 0,3 % par an sur le capital initial : 69,25 € par mois. Un apport supérieur au coût est signalé, sans crédit négatif. Les honoraires inclus dans un prix « frais d'agence inclus » ne sont pas comptés deux fois. Un taux d'endettement indicatif peut être affiché si les revenus sont renseignés ; il ne vaut pas décision d'éligibilité.

Vendeur

net vendeur avant crédit = prix de vente − frais supportés par le vendeur
net disponible           = net vendeur avant crédit − capital restant dû
                           − indemnité de remboursement − mainlevée − autres dépenses

Le résultat est indiqué hors fiscalité éventuelle : la plus-value n'est pas calculée. Exemple : prix 320 000 €, honoraires vendeur 16 000 €, capital restant dû 90 000 €, indemnité 500 €, mainlevée 800 €, diagnostics 300 €, travaux avant vente 10 000 € : 202 400 € disponibles. Le coût d'attente distingue le décaissement mensuel du coût économique mensuel : le remboursement du capital réduit la dette et n'est pas une perte (crédit de 800 € dont 300 € de capital, autres coûts 300 € : décaissement 1 100 €, coût économique 800 €). Aucune probabilité de vente n'est estimée.

Investisseur

loyer annuel théorique HC  = loyer mensuel HC × 12
revenu effectif            = loyer annuel théorique HC × (1 − taux de vacance)
résultat d'exploitation    = revenu effectif − charges annuelles du propriétaire
rendement brut             = loyer annuel théorique HC / coût d'investissement × 100
rendement net d'exploitation = résultat d'exploitation / coût d'investissement × 100
trésorerie mensuelle avant fiscalité = (résultat d'exploitation − annuité de crédit assurance incluse) / 12

Le coût d'investissement inclut frais et travaux retenus. Les provisions sur charges récupérables ne sont pas une recette ; l'assurance emprunteur relève du service de la dette, l'assurance propriétaire non occupant des charges. Exemple : coût 320 000 €, loyer 1 200 € HC par mois, vacance 5 %, charges 2 900 € par an, crédit 1 100 € par mois : rendement brut 4,5 %, rendement net d'exploitation 3,36875 %, trésorerie −201,67 € par mois avant fiscalité.

Les règles détaillées, les conventions d'arrondi et les cas de test de référence sont consignés dans le document technique docs/calculations.md du code source d'Immétris ; chaque exemple ci-dessus y figure avec son résultat attendu.

Versions des moteurs de calcul

Chaque résultat enregistré et chaque rapport indiquent la version du moteur utilisé : market-1.0.0, buyer-1.0.0, seller-1.0.0, rental-1.0.0, works-1.0.0, report-1.0.0.

8. Rapports et partage

Un rapport est une version figée de l'analyse, avec son auteur, sa date, ses entrées, ses ventes retenues et ses sources. Modifier ensuite le dossier ne réécrit pas un rapport déjà produit. Le contenu dépend du lecteur : un rapport vendeur ne montre pas le budget d'un acquéreur, un rapport acheteur ne montre ni le capital restant dû ni le prix minimal du propriétaire, et les notes internes ne figurent jamais dans un rapport ou un partage.

Un lien de partage donne accès à la version choisie à toute personne qui le possède, pendant 7 jours par défaut ; il peut être révoqué à tout moment. La révocation ne supprime pas les PDF déjà téléchargés. Aucun message n'est envoyé automatiquement.

9. Ce qui n'est pas calculé

• Expertise immobilière certifiée, prix garanti ou prix minimal accepté par un vendeur.
• DPE réglementaire, méthode 3CL complète ou classe énergétique après travaux.
• Fiscalité : plus-value, régimes locatifs (micro-foncier, LMNP, déficit foncier), fiscalité personnelle.
• Éligibilité bancaire, prêt à taux zéro et prêts réglementés.
• Probabilité ou délai de vente, évolution future des prix.
• Droit à construire, à agrandir ou à diviser.
• Estimation automatique des loyers : le loyer est saisi par le professionnel ou issu d'un document.

En démonstration, toutes les données sont fictives et identifiées comme telles ; elles ne sont jamais présentées comme des réponses de sources officielles. Pour les données personnelles, voir la page Confidentialité.